合生朱老板偷偷赚了一笔“意外之财”。
前几天，合生创展发布了2025年上半年的财务数据，收入从138亿元腰斩到64.7亿港元，净利润由盈转亏，亏损超过17亿港元。
亏损的源头是，期内，合生卖资产估值出现大幅度折损，抛售一间联营公司亏损超过18亿港元。如果剔除该部分影响，实际上，合生依然能够实现1个亿左右的净利润。
合生朱老板恐怖之处，恰是早年闯入“无人敢碰”的问题土地。
比如，有规划遗留问题的地、有拆迁难推的地、有债务纠纷的地，换成当下大白话来说，朱老板高明在于“用盘活不良资产”的思维，收纳低成本土地、囤地慢慢开发。
这些地块往往位于老城区、核心地段，比如北京分钟寺、上海安康苑、广州TIT创意园等。
在行业快速下行周期中，绝大部分开发商出现巨额亏损的原因正是：房价持续下挫，持有物业价值大幅度缩水，形成巨额减值拨备。
反观合生，虽持有物业估值有所亏损，但规模小且快速收窄，2022年至2025年上半年，持有发展及可供出售物业减值亏损分别为港币25.2亿元、10.3亿元、8.1亿元、4.4亿元，总减值亏损仅48亿港元。
也只是被称为新旧“利润王”中海、华润，一年物业减值亏损的零头而已。恰恰说明，合生朱老板拿地策略的高明之处。
合生这一个亿利润，主要来源于两个方面：早年囤地、压缩人力成本。
合生确认收入主要来源于广州缦云、合生me悦、合生缦云、合生时代城及合生杭州湾国际新城五大项目。这些项目有一个共同性：棚改、旧改。
广州缦云有消息指出，拿地时间是2001年。合生me悦，是合生2021年击败十数家头部房企，摘得北京大兴旧宫棚改地块。
合生缦云是合生关联公司珠江人寿2013年开始进行一级土地开发，2020年，合生以72.2亿元、溢价率26.2%拿下该地块。
合生时代城，拿地时间为2008年7月，合生以8.8亿港元摘得建面450万㎡的超大盘。合生杭州湾国际新城，是合生2009年通过一级开发方式拿下的多宗地块。
这些项目部分都遭遇过——开发时间长或交付质量有问题，遭到了当地的处罚或业主的控诉。
但无关紧要，能赚钱才是真理。并且，2025年上半年，合生还赚到了一笔“意外之财”。
中期财报显示，合生创展其他全面收入中，货币汇兑差额录得收入20.61亿港元，较比上年同期的亏损4.64亿元，增长544.2%。但合生是一家内地公司，赚的是人民币，也以人民币进行支付。
汇兑差额，在于合生作为一家内房股，没有采用了人民币刊发报表，而是换算为港元。今年上半年，人民币兑港元汇率升值了约0.013左右。
这让合生朱老板，狂赚20多个亿。
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